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Le Cabinet de MELLIS est également spécialisé en droit immobilier. Cette matière est très vaste, le Cabinet de MELLIS est plus particulièrement spécialisé dans les domaines immobiliers suivants :

A - LES BAUX D'HABITATION

1. Les baux de droit commun (loi du 06 juillet 1989)

Le Cabinet de MELLIS s’occupe de toutes les procédures qui peuvent naître à l’occasion de la location.

La procédure peut être à l’instigation du bailleur (le propriétaire) ou du locataire. Le plus souvent les procédures portent sur le non-paiement du loyer mais il peut s’agir également d’un non-respect des obligations contractuelles du bailleur (le propriétaire) ou du locataire.

2. Les baux en meublé

Il existe plusieurs contrats de location meublée. Le plus courant est la location meublée constituant la résidence principale du locataire soumise aux articles L. 632-1 et suivants du C.C.H. Il est précisé que pour les étudiants une limitation du bail est admise alors que pour les non-étudiants le locataire doit bénéficier d’un contrat d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

La loi permet au bailleur (propriétaire) de louer un appartement en meublé. Des conditions très restrictives sont alors à respecter afin que le bail ne soit pas frappé de nullité. Le Cabinet de MELLIS peut conseiller le bailleur avant l’établissement d’un bail ou le locataire lors d’un litige avec le bailleur.

3. Les baux conclus sous le régime de la loi du 1er septembre 1948

Le Cabinet de MELLIS est spécialisé dans les baux relevant de la loi du 1er septembre 1948. Ces baux sont encore très nombreux. Leur particularité est que le loyer demandé aux locataires est particulièrement bas puisqu'il est défini suivant un système compliqué de surfaces corrigées.

Du côté des bailleurs-propriétaires, le Cabinet s'emploie à augmenter les loyers, soit en recalculant les surfaces corrigées, soit en sortant le contrat de la loi du 1er septembre 1948. Il existe plusieurs façons de sortir de la loi de 1948 mais il s’agit tout de même d’une entreprise difficile et longue. Pour sortir de la loi du 1er septembre 1948, il faudra que le locataire n’ait pas plus de 70 ans et que des travaux de rénovation soient faits dans l’immeuble.

L’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 énumère un certain nombre de cas lors desquels le locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux. Article 10

A titre d’exemple, ne vont pas avoir droit au maintien dans les lieux, les personnes qui occupent depuis moins de 8 mois les lieux loués. Outre le fait que le propriétaire aura beaucoup de difficultés à prouver que les lieux ne sont pas occupés au moins pendant 8 mois, de nombreuses exceptions sont prévues par le texte.

Un autre exemple de déchéance au droit au maintien dans les lieux concerne le locataire qui dispose de plusieurs habitations sauf pour celle constituant son principal établissement. Cette notion de principal établissement a donné naissance à une jurisprudence contradictoire. Il ne suffit pas que le locataire ait d’autres biens pour mettre fin à la loi du 1er septembre 1948. S’il peut démontrer que le logement qu’il occupe constitue son principal établissement, il pourra alors bénéficier du statut de la loi du 1er septembre 1948.

Une grande technicité est donc requise ainsi qu’une parfaite connaissance de la jurisprudence mais il faut également un peu de chance, certains juges étant plus sévères que d’autres, côté bailleur.

Le Cabinet de MELLIS élabore également les congés pour reprise par le bailleur (propriétaire) ou ses descendants. Aucune reprise ne peut être faite avant un délai de quatre ans suivant l’acquisition d’un bien sous l’empire de la loi de 1948. De même, aucune reprise n’est possible si l’occupant a plus de 70 ans et des ressources annuelles inférieures à une fois et demi le montant annuel du SMIC. Article 22bis de la loi

Maître de MELLIS a une longue expérience qui lui a permis de récupérer de nombreux logements ou de mettre fin au statut de la loi du 1er septembre 1948.

Du côté des locataires, le Cabinet de MELLIS tente de leur maintenir un loyer modéré soit par la procédure, soit par la négociation. Le Cabinet recalcule également le loyer souvent augmenté à tort par le propriétaire (bailleur).

Une des difficultés rencontrées par les locataires relève souvent de l’actuelle application de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948. Article 5

Le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité bénéficie du maintien dans les lieux suite au décès ou à l’abandon du titulaire du bail mais depuis 1986, les enfants ne peuvent plus prétendre au bénéfice de la loi sauf s’ils sont mineurs ou handicapés.

Souvent les propriétaires ignorent cette possibilité pour eux de mettre fin au statut de la loi du 1er septembre 1948 et le découvrent à l’occasion d’une contestation du locataire qui lui-même se croit dans son bon droit. La seule solution est alors la négociation : proposer au propriétaire d’augmenter raisonnablement son loyer et éviter une procédure.

Le cabinet rédige des baux commerciaux et aide les bailleurs ou les preneurs dans la rédaction car une relecture d’un bail commercial faite grâce à un modèle pré-établi est souvent très utile.

Le Cabinet ne gère pas les cessions de baux mais peut conseiller le preneur avant qu’il ne s’engage dans l’acquisition d’un fonds de commerce.

Maître de MELLIS est par contre spécialisée dans les résiliations de baux commerciaux, pour impayé ou tout autre cause.

Le Cabinet contrôle également les baux professionnels et aide à la rédaction. Ces derniers étant assez peu protecteurs pour le locataire, la question qui se pose est celle de l’utilisation du statut des baux commerciaux à titre conventionnel. En effet, même quand un bail ne relève pas de par la loi du statut des baux commerciaux, le bailleur et le locataire peuvent volontairement décider d’appliquer à leur contrat le statut plus protecteur du bail commercial.